有個(gè)簡(jiǎn)單公式，毛坯交房的話，開(kāi)發(fā)成本價(jià)大概=（樓面價(jià)+3700）*1.3 ，然后售價(jià)加上利潤(rùn)和稅金。9100的樓面價(jià)，毛坯售價(jià)應(yīng)該是（9100+3700）*1.3*1.1*1.09 大約兩萬(wàn)售價(jià)。

某區(qū)域樓面價(jià)9100元，商品房售價(jià)是多少？

一、什么是樓面價(jià)

隨著城市土地日益緊張，城市內(nèi)可用住宅規(guī)劃用地更加稀少，土地價(jià)格一天比一天高，房?jī)r(jià)也就隨之上漲。在我國(guó)，土地實(shí)行的是公有制，開(kāi)發(fā)商要拿地建房，就得通過(guò)繳納土地出讓金的方式，土地價(jià)格越高，開(kāi)發(fā)商拿地的價(jià)格就高，修好房子以后的售價(jià)自然就高。

開(kāi)發(fā)商拿地的價(jià)格，就是所謂的樓面價(jià)，就是指土地價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商每拿到一塊地時(shí)，都會(huì)有容積率規(guī)定，這是為了住宅小區(qū)的生活質(zhì)量考慮，同時(shí)也就框定了該土地建筑的最大面積?？梢赃@樣說(shuō)，樓面價(jià)一定程度表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。其計(jì)算方式如下：樓面價(jià)＝土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率。

二、樓面價(jià)與房?jī)r(jià)

樓面價(jià)是開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)候的價(jià)格，房?jī)r(jià)是房子修好了以后的售價(jià)，那么樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢？

開(kāi)發(fā)商拿地建房必然不是為了公益，而是為了賺錢(qián)，房子修好后的售價(jià)肯定就得高于樓面價(jià)，具體高出多少，這就要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情來(lái)決定了。如果樓市向好，房?jī)r(jià)自然就會(huì)更高，反之則會(huì)略低，但也會(huì)有一個(gè)最低門(mén)檻，那就是開(kāi)發(fā)商的備案價(jià)。

另外，從房?jī)r(jià)的組成部分來(lái)看，房?jī)r(jià)主要由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等構(gòu)成。而土地費(fèi)用作為房?jī)r(jià)中的大頭，約占40%的費(fèi)用，這也就意味著，開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格越高，房?jī)r(jià)自然就會(huì)越高，樓面價(jià)在很大程度上影響著房?jī)r(jià)。

三、樓面價(jià)9100元，房?jī)r(jià)會(huì)是多少？

知道了樓面價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，那么如果某區(qū)域樓面價(jià)是9100元，房?jī)r(jià)會(huì)是多少呢？

按照土地價(jià)格占房?jī)r(jià)的40%來(lái)計(jì)算，樓面價(jià)與土地價(jià)格基本等同，也就是說(shuō)，9100元的樓面價(jià)，近占房?jī)r(jià)的40%，那么用9100元除以40%，得出一個(gè)數(shù)字22750元，可以看出，房?jī)r(jià)是樓面價(jià)的2.5倍。當(dāng)然，各地樓市行情不同，房?jī)r(jià)與樓面價(jià)的倍數(shù)關(guān)系也不同，通常來(lái)說(shuō) ，房?jī)r(jià)一般是樓面價(jià)的1.8倍到2.5倍，當(dāng)然，在大城市或是樓市行情好的城市，房?jī)r(jià)是樓面價(jià)的3倍以上也很正常。

由此可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)真的是一個(gè)暴利的行業(yè)，也難怪會(huì)有那么多的資金流入樓市，畢竟資本是逐利的。當(dāng)然，在如今“房住不炒”調(diào)控下，市場(chǎng)資金已經(jīng)被嚴(yán)密監(jiān)控，就是為了防止資金過(guò)度流入樓市，引發(fā)大規(guī)模的金融風(fēng)險(xiǎn)，畢竟現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)很大了。

綜上所述，樓面價(jià)9100元，房?jī)r(jià)約為樓面價(jià)的2.5倍，也就是22750元。這也就意味著，地價(jià)越高，房?jī)r(jià)也會(huì)水漲船高。因此，堅(jiān)持“房住不炒”，平抑高房?jī)r(jià)，任重而道遠(yuǎn)。

我是小黑，房地產(chǎn)資深從業(yè)者，感謝閱讀，如果喜歡請(qǐng)關(guān)注“文說(shuō)樓市”，更多精彩好文等您來(lái)，歡迎大家在評(píng)論區(qū)留言！

應(yīng)該可以賣(mài)到27000元/平方米！

因題主僅給出樓面價(jià)9100元/平方米，未給其他因素！

假設(shè)容積率為2.5，契稅稅率為4%，做如下測(cè)算：

取得土地使用權(quán)所支付的金額

每畝土地價(jià)款和契稅合計(jì)為9100/10000*2.5*666.67=1516.67萬(wàn)元，其中每畝土地價(jià)款為1516.67/(1+4%)=1,458.34萬(wàn)元，契稅為1516.67-1,458.34=58.33萬(wàn)元；

我在安徽北部的一個(gè)小城市，我們這的土地拍賣(mài)，基本上維持一畝在三、四百萬(wàn)，一畝一千四、五百萬(wàn)的土地價(jià)款，項(xiàng)目坐落地應(yīng)該是二線城市或者三線城市較好地段吧！

二、開(kāi)發(fā)成本

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

現(xiàn)在基本上都是凈地轉(zhuǎn)讓，所以可以不考慮這一項(xiàng)成本；

我們這里，這兩年流行模式是：政府凈地轉(zhuǎn)讓，開(kāi)發(fā)商的拿地條件中包括配套建設(shè)安置房，然后政府統(tǒng)一價(jià)格回購(gòu)，我們這配套建設(shè)安置房的比例為10%，如果政府資金充足的話，這對(duì)開(kāi)發(fā)商是非常有利的，因?yàn)檎幕刭?gòu)價(jià)雖然低點(diǎn)，但是回款快，相當(dāng)于政府一下團(tuán)購(gòu)了開(kāi)發(fā)商的幾百套甚至上千套房子,所以對(duì)開(kāi)發(fā)商是比較有利的；如果政府資金狀況不好，那就慘了，我在實(shí)務(wù)中碰到過(guò)房子都交付給政府四、五年了，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)拿到錢(qián)，政府生生把開(kāi)發(fā)商拖垮了，不過(guò)現(xiàn)在政府的效率一般都是很高的！

綜上考慮上述因素，該項(xiàng)成本為-1000元/平方米；

2、前期工程費(fèi)

拿地之后，前期的報(bào)批報(bào)建、各種規(guī)劃設(shè)計(jì)、各種勘探測(cè)量、七通一平以及其他費(fèi)用等支出，我們這邊大概是300元/平方米，二線城市不是太了解，暫按800元/平方米計(jì)算吧；

3、建安工程費(fèi)

一千四、五百萬(wàn)元一畝的土地價(jià)款，肯定不能只建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅吧，應(yīng)該有相當(dāng)比例的商業(yè)或者別墅之類的業(yè)態(tài)，那么，建安工程的主體以及各種安裝工程會(huì)加大，我們這小地方住宅差不多2000元/平方米，商業(yè)差不多4000元/平方米，那咱們暫按6000元/平方米計(jì)算吧；

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

該項(xiàng)成本包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等等，我去過(guò)我們這的一個(gè)別墅去，相比之下，我住的普通小區(qū)的道路、綠化簡(jiǎn)直沒(méi)法看，所以，該項(xiàng)成本按照1000元/平方米計(jì)算；

5、公共設(shè)施配套費(fèi)

高檔點(diǎn)的小區(qū)附近都有學(xué)校、醫(yī)院等，這是小區(qū)的增值因素，當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商要為該項(xiàng)有利因素付出成本，該項(xiàng)成本暫按1000元/平方米計(jì)算；

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

由于該項(xiàng)成本跟企業(yè)的成本歸集和財(cái)務(wù)核算有關(guān)，所以該項(xiàng)成本暫按1500元/平方米計(jì)算；

經(jīng)上述測(cè)算，開(kāi)發(fā)成本合計(jì)（-1000+800+6000+1000+1000+1500）=9300元/平方米

三、開(kāi)發(fā)費(fèi)用

該項(xiàng)成本包括利息支出和其他費(fèi)用，其實(shí)就是個(gè)雜貨鋪，我在實(shí)務(wù)中碰到的項(xiàng)目，基本上房地產(chǎn)企業(yè)的利息費(fèi)用都是不單獨(dú)拿出來(lái)計(jì)算扣除的，開(kāi)發(fā)費(fèi)用為取得土地使用權(quán)所支付的金額及開(kāi)發(fā)成本的10%，即（9100+9300）*（5%+5%）=1840元/平方米；

四、稅金

營(yíng)改增過(guò)后，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要繳納：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅、水利基金、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅等，其中增值稅為價(jià)外稅，房企要承擔(dān)的稅負(fù)銷售收入的10%左右，該項(xiàng)成本暫按25000*10%=2500元計(jì)算；

五、其他隱性成本

曾經(jīng)在和一個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)玩笑時(shí)說(shuō)過(guò)，一個(gè)項(xiàng)目從你動(dòng)了拿地的心思那天，一直到項(xiàng)目結(jié)束走人，隱性成本都一直在發(fā)生，而又不能拿出來(lái)看，所以該項(xiàng)成本暫按500元/平方米計(jì)算；

到目前為止，一平方可售面積成本為9100+9300+2500+1840+500=23240元/平方米；

我們省內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)計(jì)毛利率為15%（從本年的7月1日起已調(diào)整為10%，此處按15%計(jì)算），那房?jī)r(jià)應(yīng)該為23240*（1+15%）=26726元/平方米；

綜上所述，我認(rèn)為房?jī)r(jià)賣(mài)到27000元/平方米是有可能的，由于本人不是專業(yè)搞房地產(chǎn)的，測(cè)算可能不準(zhǔn)確，請(qǐng)大家多擔(dān)待！

這個(gè)問(wèn)題，是房地產(chǎn)的一個(gè)簡(jiǎn)單的投資估算，你說(shuō)的樓面價(jià)應(yīng)該是樓面的土地掛牌價(jià)，即在土地拍賣(mài)時(shí)，用土地每平米的價(jià)格除以政府拍地時(shí)的容積率，也就是攤銷到將來(lái)商品房售價(jià)中的土地價(jià)格。

以下的估算，是立足于我們以往的工程案例經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)實(shí)際操盤(pán)的估算，鎖定的城市是按北方的二線城市，根據(jù)你提供的樓面土地價(jià)格，容積率按2.5，每畝土地價(jià)格約為1516.6萬(wàn)元。不同城市之間市場(chǎng)各分項(xiàng)的價(jià)格可能會(huì)有所差別，但差別不會(huì)太大。

以下我們以每平米商品房中含的各種費(fèi)用來(lái)估算：

一、土地價(jià)格：土拍樓面價(jià)9100元每平米。

二、城市配套費(fèi)：150元每平米左右。

三、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)，共計(jì)46元。

1、地質(zhì)勘察費(fèi)：5元 （以下均按單平米費(fèi)用計(jì)）

2、初步設(shè)計(jì)費(fèi)：8元

3、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)12元

4、審查評(píng)估費(fèi)6元

5、監(jiān)理費(fèi)15元

四、建安工程及配套費(fèi)，共計(jì)2650元。

1、建安成本1600元，下圖是去年一個(gè)盤(pán)的投標(biāo)報(bào)價(jià)，現(xiàn)在原材料、人工、機(jī)械都在漲價(jià)（不包括樁、挖土，門(mén)窗、電梯、欄桿），全活下來(lái)就按1600元每平米，現(xiàn)在的價(jià)格，是可以下來(lái)的。

2、地下室及人防車庫(kù)、幼兒園、小學(xué)建安費(fèi)900（按地下面積與地上面積折算得）

3、小區(qū)道路園林景觀及配套150元（道路園林景觀折進(jìn)樓面價(jià)中得）

五、水電暖配套費(fèi)，共計(jì)230元。

1、集中供熱費(fèi)40元

2、市政供燃?xì)?0元

3、市政供電150元

六、銷售、財(cái)務(wù)融資及管理費(fèi)，1160元。

1、管理費(fèi)用30元

2、財(cái)務(wù)費(fèi)用1130元，財(cái)務(wù)費(fèi)用，（上一篇估算中，考慮大量的自有資金，這次把前期融資成本全部計(jì)算上）。只土地價(jià)格，9100*10%=910元，按一年計(jì)，一般的工程一年出正負(fù)0，就可以預(yù)售。建安成本融資成本：2650*50%*10%=133元，建安成本按主體的成本計(jì)，因?yàn)樵谥黧w完成后，可以預(yù)售，回籠一部分資金。

3、銷售推廣費(fèi)用180元

七、稅費(fèi)，預(yù)備費(fèi)1300元

1、各種稅費(fèi)1200元

2、預(yù)備費(fèi)100元

以上各項(xiàng)合計(jì)，14636元，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商賣(mài)到15000元才可以保本，沒(méi)有計(jì)算不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用。這里的估算是在我現(xiàn)在的坐標(biāo)——二線城市石家莊，不同的城市，可能各種費(fèi)用存在差異。

最后，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，按3000元計(jì)。合計(jì)總金額為18000元。

也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)大概定在18000元以上比較合理。

今天就分享到這里了，有不同意見(jiàn)、建議和看法，歡迎在下方的評(píng)論區(qū)留言討論。關(guān)注我，我們繼續(xù)分享房地產(chǎn)行業(yè)的那些事兒。

建筑造價(jià)領(lǐng)域?qū)I(yè)人員告訴你，既然說(shuō)到了是樓面價(jià)，說(shuō)明已經(jīng)按照容積率進(jìn)行最大平均化了。

現(xiàn)在建安成本相比于以前有所提升，現(xiàn)在的建安成本包括了土建、安裝、市政、園林及住宅公共區(qū)域精裝修等五大部分。

有些人說(shuō)建安成本不過(guò)2500，那么這個(gè)房子就只能賣(mài)13000，我想這就大錯(cuò)特錯(cuò)。

樓面價(jià)越高，所持有的成本會(huì)越高，自然開(kāi)發(fā)出來(lái)的價(jià)格也會(huì)越高。

對(duì)于樓面價(jià)9100的住宅高層來(lái)說(shuō)，那么說(shuō)明他的品質(zhì)不會(huì)很差，所處的地段也是非常好。

這樣的樓面價(jià)，建安成本一般都要保證在4500以上。

3000土建，500安裝，市政500，園林500，公共區(qū)域精裝修800，共計(jì)5300元。

這里要提到公共區(qū)域精裝修，包括每棟單元的入戶門(mén)及每層的公共電梯口區(qū)域，還有整幢樓地下室車區(qū)域，800已經(jīng)只能算中等偏低層次。

考慮稅費(fèi)15%，綜合土地稅、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅、排污、保險(xiǎn)等多種稅。

考慮宣傳、售賣(mài)提成、開(kāi)發(fā)周期運(yùn)營(yíng)5%

（9000+5300）*（1.15+0.05）=1.716萬(wàn)

這個(gè)高層住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)成本約在1.7萬(wàn)，如果開(kāi)發(fā)商考慮5%的利潤(rùn)，所銷售均價(jià)不低于1.8萬(wàn)，如果開(kāi)發(fā)商考慮15%的利潤(rùn)，那么開(kāi)發(fā)商所銷售的均價(jià)大約在1.93萬(wàn)。

或許很多人認(rèn)為9000樓面價(jià)的房子為什么要賣(mài)1.93萬(wàn)才能有很大的利潤(rùn)呢？

你需要知道的是，開(kāi)發(fā)商從拿地開(kāi)始到交付使用，實(shí)際上這個(gè)時(shí)間至少是兩年時(shí)間，有的甚至是兩年到五年時(shí)間。

快遞他是要拿出真金白銀的，不是空口白牙，所以他前期可能就需要拿出10億資金。

不是所有開(kāi)發(fā)商他都有現(xiàn)金的，而是通過(guò)其他融資手段或借貸形式獲得拿地資金，必然也會(huì)產(chǎn)生一定的利息。

而且所繳納的相關(guān)稅收也是跟土地價(jià)值有關(guān)系，土地價(jià)值越高，自然繳納的稅收也越高，房?jī)r(jià)賣(mài)得越高，自然所交的房產(chǎn)稅也會(huì)越高。

不是你認(rèn)為你買(mǎi)了房子，只需要你下相關(guān)部門(mén)繳納房產(chǎn)稅，實(shí)際開(kāi)發(fā)商他也要繳納一部分的稅收。

你在大城市，它的樓面價(jià)越高，那他的房房也會(huì)成倍增長(zhǎng)。

常規(guī)計(jì)算法則是按照樓面價(jià)2.5倍考慮，給你計(jì)算的價(jià)格是良心開(kāi)發(fā)商給你開(kāi)發(fā)的，僅僅只按照大于兩倍考慮。

或許有人會(huì)問(wèn)那4000的高層，他不照樣在賣(mài)嗎？

這就是一個(gè)品質(zhì)問(wèn)題了，你如果去看午間的高層，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，首先，他從建造的時(shí)候鋼筋水泥就會(huì)給你省下很多錢(qián)。

而且造好了過(guò)后交付給你，公區(qū)精裝修幾乎沒(méi)有，還有就是樓梯上都不給你貼上瓷磚，扶手給你采用鐵來(lái)做。

給排水管道給你用劣質(zhì)管道，談不上有任何市政，一下雨就開(kāi)始積水，談不上給你種上園林，只會(huì)給你種上幾株非常小的香樟和幾叢灌木，鋪點(diǎn)小草皮。

小區(qū)地面也只是水泥硬化，沒(méi)有瀝青和透水磚。

這樣的房子，請(qǐng)問(wèn)你覺(jué)得好嗎？

現(xiàn)在隨著人的生活不斷提升，對(duì)小區(qū)建造有品質(zhì)要求，在樓面價(jià)較高的地方，一般收入也比較高，所以人群對(duì)住宅有較大的要求。

所以不要拿樓面價(jià)9000的房子，跟只賣(mài)四千五千的房子進(jìn)行比較，沒(méi)有可比性！

當(dāng)樓面價(jià)高達(dá)5000的時(shí)候，將對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)產(chǎn)生巨大的影響，像上海城區(qū)賣(mài)12萬(wàn)的房子，他的樓面價(jià)一般都在6萬(wàn)以上。

不管賣(mài)多少錢(qián)，開(kāi)發(fā)商都要掙錢(qián)，現(xiàn)在有很多地方開(kāi)發(fā)商，他的房子賣(mài)得貴，但最終它還是倒閉了，主要是他經(jīng)營(yíng)不善。

所以樓面價(jià)為9000的房子，他如果要開(kāi)發(fā)出來(lái)，至少得賣(mài)1.8萬(wàn)起步。

胡說(shuō)邦不胡說(shuō)，希望能給你建議！

[噓][噓]9100+2500+2000+900+1000>15500元?。?！

房?jī)r(jià)的70%是土地款[捂臉][捂臉][捂臉]

要分房子類型，也要分城市，，，我比較了解的一個(gè)盤(pán)，，西部小城市的一個(gè)小鎮(zhèn)土地成本為零，代價(jià)是需要代建一個(gè)一萬(wàn)平米的市政廣場(chǎng)，，，多層洋房7個(gè)單元，兩層商業(yè)，一棟酒店，所有的都是英倫風(fēng)格，現(xiàn)在多層的洋房銷售價(jià)2300...底商8000二樓5000

9100*1.7+3100=18570元

開(kāi)發(fā)商約8%的利潤(rùn)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，售價(jià)必須要比樓面價(jià)翻倍，才有錢(qián)賺，所以，基本上超過(guò)兩萬(wàn)了，因?yàn)槿莘e率這些，開(kāi)發(fā)商只能按著要求來(lái)造，開(kāi)發(fā)商在銀行還有貸款，一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)出來(lái)，這個(gè)周期的利息啊等等各種費(fèi)用，都轉(zhuǎn)嫁到房子上去了，等著吧

建安成本三千塊，賣(mài)一萬(wàn)三就不會(huì)賠，至于想賺多少，看開(kāi)發(fā)商

只是看樓面價(jià)太草率.

1.什么時(shí)候購(gòu)買(mǎi)的土地，中間市場(chǎng)行情有沒(méi)有大漲大跌?一小區(qū)08年買(mǎi)地樓面價(jià)800，現(xiàn)在售價(jià)15000，隔壁一小區(qū)08年買(mǎi)地1000，16年轉(zhuǎn)讓5000，現(xiàn)在房子售價(jià)20000。附近還有一小區(qū)17年拿地，樓面價(jià)12000，現(xiàn)在售價(jià)兩萬(wàn)。

2，位置，地段配套教育，影響特別大。

3，容積率，產(chǎn)品是別墅還是小高層，洋房，剛需產(chǎn)品?差價(jià)也特別大。

4，政府限價(jià)沒(méi)有?

5，裝修標(biāo)準(zhǔn)

6，贈(zèng)送率有多少

我們這，容積率3.0樓面價(jià)10000的，市場(chǎng)比較平穩(wěn)，拿地一年內(nèi)開(kāi)發(fā)的普通兩梯四戶，銷售價(jià)1.6萬(wàn)。

容積率2.5洋房，樓面價(jià)10000，銷售價(jià)1.8萬(wàn)

容積率2.0的疊墅加洋房產(chǎn)品，洋房1.7萬(wàn)，疊墅2.2萬(wàn)。

看過(guò)一個(gè)樓盤(pán)，樓面價(jià)9600，銷售價(jià)精裝修高層1.38萬(wàn)起，聯(lián)排別墅2萬(wàn)起。

直接乘以2.5，少于這個(gè)數(shù)就賠錢(qián)

要分城市、分原材料的價(jià)格、通貨膨脹的系數(shù)… …當(dāng)所有的條件全部一樣。9100*2.5=22750或者*1.8，這是最科學(xué)的算法，但是一般都是3倍的算法，別問(wèn)為什么以前搞過(guò)測(cè)算預(yù)算

應(yīng)該在兩萬(wàn)左右

這是開(kāi)發(fā)商定的。

兩萬(wàn)左右

贛州蓉江新區(qū)星洲潤(rùn)達(dá)九璽，樓面地價(jià)6300，小高層均價(jià)13000，聯(lián)排均價(jià)22000。

2~3萬(wàn)